Pertanyaan
Saya berniat melakukan pembelian rumah baru senilai 3 milyar (NJOP 1 Milyar) menggunakan KPR 2 Milyar dari salah satu bank asing (fasilitas kantor). Pajak beli dan jual dari bank asing tersebut menggunakan nilai transaksi 3 Milyar, sedangkan menurut pihak penjual apabila menggunakan KPR dari bank lokal pajak beli dan jual berdasarkan NJOP 1 Milyar. Pertanyaannya adalah:1. Berdasarkan peraturan yang ada, apakah menggunakan nilai transaksi atau berdasarkan NJOP? Peraturan apa yang dijadikan landasan bank-bank tersebut sehingga dasar pengenaan pajaknya dapat berbeda?
2. Penjual memberi saran untuk menggunakan 2 Milyar sebagai dasar nilai transaksi. Penjual hanya ingin menanggung pajak 5% dari 1M (sisanya ditanggung pembeli). Apakah hal tersebut dimungkinkan dan apabila dimungkinkan risiko apa yang mungkin akan terjadi di waktu yang akan datang?
Terima kasih banyak sebelumnya
Jawaban
Terima kasih atas pertanyaan yang disampaikan kepada kami. Setiap transaksi jual beli tanah dan bangunan yang dilakukan di dalam negeri akan terutang Pajak Penghasilan dan Bea. Pihak penjual dikenakan Pajak Penghasilan atas Pengalihan atas Tanah dan Bangunan dan pihak pembeli dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau bangunan (BPHTB), yang besarnya dihitung berdasarkan harga perolehan hak atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Dalam bahasa sehari-hari NPOP bisa juga diartikan sebagai nilai transaksi atau nilai kesepakatan harga antara penjual dan pembeli.
Dasar Pengenaan Pajak/Bea
Dalam prakteknya nilai NPOP sebagai Dasar Pengenaan Pajak (DPP), bisa lebih besar atau lebih kecil dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Banyak faktor yang mempengaruhi nilai NPOP, seperti perkembangan yang luar biasa di suatu daerah dalam waktu singkat sehingga harga tanah meningkat dengan cepat. Daerah seperti ini nilai NPOP bisa jauh lebih besar dari NJOP. Jika nilai NPOP lebih besar dari NJOP maka yang dijadikan sebagai dasar pengenaan PPh dan BPHTB adalah NPOP. Tetapi apabila NPOP lebih kecil dari NJOP maka yang dijadikan dasar untuk perhitungan PPh dan BPHTB adalah NJOP (mana yang lebih tinggi).
Tarif Pajak/Bea
Berdasarkan UU Nomor 20 Tahun 2000 tentang BPHTB, perhitungan BPHTB, NPOP dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) kemudian dikali 5 %. Sementara berdasarkan Pasal 4 Ayat (2) UU PPh terkait dengan PPh Final, PPh atas peralihan tanah dan bangunan dihitung sebesar 5 % dari NPOP atau NJOP dan bersifat final.
Perlu diketahui bahwa besaran NPOPTKP ini berbeda tiap daerah, sebagai contoh untuk DKI Jakarta NPOPTKP adalah Rp. 80 Juta sedangkan untuk daerah Bogor, Depok,Tangerang dan Bekasi adalah Rp. 60 Juta.
Mengenai pertanyaan kedua apakah dimungkinkan apabila Penjual memberi saran untuk menggunakan 2 Milyar sebagai dasar nilai transaksi. Penjual hanya ingin menanggung pajak 5% dari 1 Milyar (sisanya ditanggung pembeli). Apakah hal tersebut dimungkinkan dan apabila dimungkinkan risiko apa yang mungkin akan terjadi di waktu yang akan datang?
Jadi mungkin kita pernah mendengar atau membaca berita tentang kasus Simulator SIM telah membuka mata sebagian dari kita tentang kasus penghindaran pajak atas properti yang terjadi di masyarakat. Didalam persidangan terungkap fakta mengejutkan, dimana ada penjualan rumah mewah oleh developer kepada terdakwa, seharga Rp 7,1 miliar di Semarang namun di akta notaris hanya tertulis Rp 940 juta atau ada selisih harga Rp 6,1 miliar.
Namun apabila hal tersebut dilakukan dengan sengaja, maka tindakan tersebut dapat dikategorikan sebagai tax evasion, atau istilahnya penggelapan pajak yang merupakan tindakan melawan hukum. Untuk menghindari tuduhan telah melakukan tax evasion, perlulah kita ketahui tentang pajak-pajak yang berhubungan dengan properti.
Yang harus diperhatikan baik oleh penjual maupun pembeli properti adalah pertama, bagi penjual adalah membayar PPh Final sesuai ketentuan. Kedua, bagi pembeli membayar BPHTB atas pengalihan tanah dan atau bangunan dengan harga jual/harga beli yang sebenarnya. Jika kedua syarat ini tidak diperhatikan maka hal tersebut merupakan penghindaran pajak sekaligus penggelapan pajak yang bisa dikenakan sanksi yang sesuai dengan ketentuan perpajakan.
Demikian penjelasan dari kami, Semoga bermanfaat.